تحلیل بازار مسکن تهران در سال ۹۶

منبع خبر: اقتصاد آنلاین

کلمات کلیدی

بازار مسکن- معاملات ملکی- بانک مرکزی- تورم بازار- نرخ ارز- سرمایه گذاری- اخبار مسکن

متن خبر

بازار مسکن تهران با افزایش قیمت ها و رشد معاملات در ماه های پایانی سال ۹۶ توجهات را بیش از پیش به خود جلب نموده است.

مقدمه: در اسفند ماه، قیمت میانگین هر متر مربع واحد مسکونی در تهران با ۲۶% جهش سالانه به ۵.۷ میلیون تومان رسید. اما تعداد معاملات در این ماه ناگهان ۳۳% نسبت به بهمن ماه افت نمود و در مقایسه با اسفند ۹۵ تنها ۰.۵% رشد را به ثبت رساند تا مجموع معاملات مسکن تهران در سال ۱۳۹۶ به رقم ۱۸۱،۲۴۰ برسد. این تعداد از معاملات بالاترین مقدار در پنج سال اخیر بوده و ۱۱.۸% افزایش سالانه را نشان می دهد. با این حال مشاهدات “متراژ” نشان می دهد برخی از فعالین بازار مسکن رشدهای بالاتر و رونق بیشتر را در سال آینده به انتظار نشسته اند.

“متراژ” در گزارش حاضر به عملکرد معاملات مسکن پرداخته و عوامل تاثیر گذار بر تقاضای مسکن را مرور نموده است.

عملکرد پنج ساله

بنا بر اطلاعات منتشر شده توسط بانک مرکزی، طی پنج سال گذشته تعداد معاملات مسکن در تهران جمعا ۴۹% درصد رشد یافته، اما روند ثبت شده روندی پر ثبات نبوده، چرا که در سال ۱۳۹۴ تعداد معاملات با ۱۱% افت به ۱۵۳ هزار مورد کاهش پیدا کرده است.

در همین بازه زمانی، میانگین قیمت معاملاتی هر متر مربع از ۳.۶ میلیون تومان به ۵.۷ میلیون تومان افزایش پیدا می کند. با این حال در خلال سال های گذشته همواره از رکود در بازار مسکن یاد شده است. بررسی های “متراژ” نشان می دهد علیرغم رشد ۵۸ درصدی بهای مسکن، مجموع تورم بنا بر شاخص بهای مصرف کننده( اعلام شده توسط بانک مرکزی) بیش از ۸۰% بوده است. بعبارت دیگر بهای مسکن رشد کمتری از تورم را به نمایش گذاشته و در مقایسه با سایر بازارها نیز عملکرد چندان مطلوبی نداشته است. در همان دوره، قیمت دلار در بازار آزاد افزایشی تقریبا ۴۰ درصدی را تجربه نموده که نرخ دلار را از ۳،۴۰۰ تومان به ۴،۸۰۰ تومان رسانده است. ضمن اینکه اگر بجای قیمت های اسمی، قیمت هایی که دلار در آن مورد معامله قرار گرفته را مبنا قرار دهیم، رشد پنج ساله بازار ارز بیش از ۵۰% خواهد بود.

در بازار اجاره مسکن تهران نیز شاهد بوده ایم که میانگین سالانه هزینه هر متر مربع فضای مسکونی از ۴۲۰ هزار تومان در سال ۹۲ به ۵۷۰ هزار تومان در سال ۹۶ رشد داشته، که معادل ۳۶% افزایش است. در خصوص مجوز های احداث ساختمان نیز تاکنون آمار سال ۱۳۹۶ منتشر نشده اند اما طی سال های ۹۰ الی ۹۵ تعدادهای پروانه های صادر شده  در شهر تهران از ۳۳ هزار به ۸.۷ هزار مورد کاهش داشته اند.

بایستی خاطر نشان ساخت که در همین دوره، مجموع نرخ سود سپرده در محتاطانه ترین شکل ممکن ۹۷% بوده که با فرض سپرده گذاری پیوسته در بانک، بازدهی آن طی دوره پنج ساله مورد بررسی بیش از ۱۴۰% بوده است.

ارزیابی عوامل تاثیر گذار

یافته های دپارتمان تحلیل “متراژ” نشان می دهد بازدهی بخش مسکن در پنج سال اخیر علیرغم رشد قیمت ها نتوانسته معادل سیستم بانکی باشد. همچنین بنظر می رسد افزایش نرخ مسکن نیز بیش از آنکه تحت تاثیر افزایش تقاضا باشد، تحت تاثیر نوسانات نرخ ارز و تقاضا برای حفظ ارزش دارائی باشد. میانگین قیمت هر متر مربع فضای مسکونی در تهران به دلار در نمودار زیر نشان داده شده، که در مجموع نشاندهنده۱۲% رشد طی سال های ۹۲ الی ۹۶  است.

پیش از آنکه به بررسی رشد ۱۲ درصدی بهای دلاری مسکن بپردازیم لازم به ذکر است که املاک و مستغلات به طور سنتی از گزینه های سرمایه گذاری قابل اطمینان در نظر گرفته می شوند. ساختمان و زمین از حیث امنیت، مامن مناسبی برای حفظ سرمایه هستند چرا که در گذشته در اثر تغییرات شدید قیمت ها، نرخ سود بانکی در مقاطعی از تورم جا مانده  و از سوی دیگر در کشور ما بانک ها عملکرد رضایت بخشی در بازگرداندن سپرده های ارزی نداشته اند. به همین دلیل املاک می توانند گزینه مناسبی از حیث امنیت و نگه داری سرمایه تلقی شوند ضمن آنکه قابلیت جذب پول های بزرگ نیز در این بخش وجود دارد و سرمایه ها با مبالغ بالا براحتی می توانند در این بازار جذب شوند. تحقیقات “متراژ” نشان می دهد به دلایل فوق بسیاری در ایران، بهای مسکن را بیش از تقاضای مصرفی، تحت تاثیر تقاضای سرمایه گذاری می دانند. اما تغییراتی که  با حذف یارانه ها از سال ۱۳۸۹ کلید خورده است ممکن مقدمه ای باشد بر تغییر در مکانیزم بازار مسکن که در ادامه بدان پرداخته خواهد شد.

دولت تدبیر و امید زمانی سکان هدایت کشور را بر عهده گرفت که در پی حذف یارانه های غیر نقدی و تحریم های یکجانبه، جهش شدید دلار و تورم ، ساختار بودجه خانوار به شکل قابل ملاحظه ای دستخوش تغییر شده و قدرت خرید خانوار کاهش یافته بود. در سال ۹۲ سهم هزینه مسکن در بودجه خانوار تهرانی از ۳۰% در سال ۸۹ به ۵۰% افزایش یافت و تفاوت میانگین درآمد با میانگین مخارج سالانه آن ها از هفت میلیون تومان مازاد به شش میلیوت تومان کسری نزول نمود (پیشی گرفتن هزینه ها بر درآمدها). در همین راستا از مهمترین سیاست های دولت آقای روحانی احیای مجدد صندوق پایه یکم مسکن و افزاییش سقف وام مسکن بوده است. مشاهدات “متراژ” از بازار مسکن نشان می دهد به یمن افزایش مبلغ وام های اعطایی، قدرت خرید وام مسکن از ۹ مترمربع در سال ۱۳۹۲ به ۳۵ مترمربع در سال ۱۳۹۶ رسیده است. برای درک حمایتی که از تقاضای مصرفی بازار صورت گرفته بایستی یادآور شد که در حدود ۴۹% آپارتمان های معامله شده در تهران در حال حاضر ۵۰ الی ۹۰ مترمربع زیربنا دارند. از نظر بهای آپارتمان نیز، ۴۵% از معاملات صورت گرفته به آپارتمان های کمتر از ۴۰۰ میلیون تومان اختصاص دارد که ۱۸۰ میلیون تومان آن به بصورت تسهیلات در اختیار زوج ها قرار می گیرد .

بعبارت بهتر، با حمایت سیستم بانکی و ارائه تسهیلات خصوصا برای زوج های جوان، تقاضای مصرفی مسکن تقویت شده و در سال ۹۶ تعداد معاملات در تهران رکورد پنج ساله را شکسته است. دپارتمان تحلیل “متراژ” اعتقاد دارد که بدلیل تسهیلات ارائه شده و حمایت از تقاضای مصرفی، قیمت دلاری مسکن در تهران نیز دستخوش تغییر گردیده و از سال ۹۲ الی ۹۶، ۱۲% رشد را به ثبت برساند. در مقایسه با صنایع گوناگون رشد سالانه ۳% به قیمت های دلاری، حکایت از صنعتی بلوغ یافته با نرخ رشدی مناسب دارد. با این حال از هر دو بعد سرمایه گذاری و مصرفی بازار مسکن تهران دارای ریسک هایی می باشد که به مرور آن ها پرداخته خواهد شد.

جهش نرخ ارز

دور اخیر جهش نرخ ارز نشانه هایی بروز داده است که اقتصاد داخلی نتوانسته است خود را با شرایط جدید تطبیق دهد. به عبارت بهتر، تحریم ها در هر دو شکل قبلی و فعلی مانع رشد شده و اقتصاد کشور نتوانسته قدرت خرید را با افزایش پی در پی دلار همگام سازد. براساس یافته های “متراژ” میانگین درآمد سالانه خانوار تهرانی از سال ۱۳۸۹ که معادل ۱۷ هزار دلار آمریکا بوده در سال ۱۳۹۶ به ۱۳.۶ هزار دلار تنزل یافته است، حال آنکه میانگین هزینه سالانه آن ها از ۱۰.۴ هزار دلار به ۱۴.۶ هزار دلار افزایش داشته است. همانطور که پیش تر اشاره شده بود، کاهش قدرت خرید سبب افزایش وزن هزینه مسکن در سبد خانوار تهرانی به بیش از ۵۰% شده است. مطالعات میدانی “متراژ” نشان می دهد کاهش قدرت خرید، امکان تطبیق تقاضای بازار با هرگونه افزایش شدید قیمت ها را از میان برده است. کاهش قدرت خرید مصرف کننده و عدم توانایی تقاضا ، بازار مسکن را نشانه گرفته و خود می تواند موجب شکست های قابل توجه در سال های آینده گردد، مگر آنکه جهش های ارزی با افزایش سقف تسهیلات مسکن بتواند بخشی از کاهش قدرت تقاضا را جبران کند. در حال حاضر طرح هایی برای افزایش سقف تسهیلات مسکن به ۱۰۰ میلیون تومان برای هریک از زوجین به میان آمده که اجرای آن ها با شرایط فعلی قیمت دلار می تواند کمینه تقاضای مصرفی را در بازار حمایت نماید.

بازدهی

در خصوص بازدهی قیمت همانطور که پیش تر اشاره شد، بازار مسکن در سال های گذشته رشدی کمتر از سود سپرده بانکی برای صاحبان املاک به ارمغان آورده است. برای نگاه دقیق تر به امکان سرمایه گذاری در املاک و اجاره آن جهت بهبود بازدهی قابل انتظار نیز، می توان نسبت بهای اجاره به بهای خرید مسکن را مورد توجه قرارداد. در پنج ساله مورد بررسی نسبت مذکور سالانه ۱۱% الی ۱۲% بوده که با در نظر گرفتن هزینه های مترتب بر اجاره شامل تعمیرات منزل و هزینه های عقد قرارداد، هم چنان نرخ بازدهی مسکن با هدف سرمایه گذاری را کمتر از سود سپرده بانکی بدون ریسک قرار می دهد.

جمعیت

جمعیت ساکن شهر تهران از ۸.۳ میلیون در سال ۸۹ به ۸.۷ میلیون در سال ۹۵ افزایش داشته است و نرخ رشد ساکنان این شهر کمی بیش از ۱% بوده است. با توجه به سرشماری ۱۳۹۰، می توان مشاهده نمود که تعداد رده سنی ۲۵ و  ۳۰ ساله امروزی که مستعد تشکیل خانواده و تقاضای جدید برای مسکن هستند کمی کمتر از ۲.۵ میلیون می باشد که مستعد ایجاد ۱.۲ میلیون تقاضا برای مسکن هستند. این مقدار خود معادل ۷.۵ سال میانگین تقاضای مسکن در شهر تهران است. هر چند تعداد ازدواج ها و استقلال فرزندان در این زمینه نقشی کلیدی ایفا می نماید که جدا از عوامل فرهنگی موتور محرکه آن ها اشتغال می باشد. با اضافه نمودن آمار مهاجرت به تهران که در پنج سال اخیر سالانه بیش از صد هزار شهروند را اضافه نموده، می توان جمعیت را فاکتور اصلی تقاضای مسکن در تهران قلمداد نمود.

اشتغال

 برآوردها از آمار اشتغال در شهر تهران روندی پر نوسانی را به “متراژ” نشان داده اند، بطوری که اشتغال جمعا با ۱۱% رشد از سال ۱۳۹۲ به ۳.۱ میلیون در سال ۱۳۹۶ رسیده است. مرور روند تغییرات اشتغال نشان می دهد که رفع تحریم ها و بهبود چشم انداز اقتصادی توانسته سطح اشتغال را به بالاتر از سه میلیون نفر افزایش دهد. یکی از نسبت های قابل بررسی در زمینه بازار املاک، نسبت تعداد معاملات مسکن به تعداد اشخاص شاغل است. این نسبت در پنج سال گذشته روندی صعودی را در پیش گرفته و از ۴.۴% در سال ۱۳۹۲ به ۵.۹% در سال ۱۳۹۶ افزایش یافته است. مهمترین دلیل آن نیز همانطور که بدان اشاره شده، رشد تقاضای با کمک افزایش مبلغ وام مسکن بوده است. با این حال میانگین نسبت فوق در چهارسال اخیر ۵.۵% می باشد که نشان از آن دارد که به ازای هر ۲۰ شغلی که ایجاد می شود، یک خرید مسکن صورت می گیرد. هرچند مهمترین چالش ایجاد شغل می باشد که خود بستگی به افزایش بهره وری، بهبود روابط خارجی و رفع کامل تحریم ها و افزایش تولیدات داخلی دارد. رشد اقتصادی بعنوان عاملی مستقیم اشتغال را افزایش و تقاضای موثر برای مسکن را جانی تازه خواهد بخشید. “متراژ” با توجه با شرایط اقتصادی وسیاسی پیش رو  انتظار بهبود قابل ملاحظه در اشتغال را ندارد و در برآورد تقاضای مسکن سایر عوامل را در شرایط فعلی موثرتر می داند.

تسهیلات اعطایی

همانطور که پیش تر توضیح داده شد، شواهد بدست آمده توسط “متراژ” حکایت از رشد تقاضای مصرفی مسکن تحت تاثیر افزایش تسهیلات در دولت تدبیر و امید دارد. تسهیلات ارائه شده به بخش مسکن و ساختمان توسط سیستم بانکی از سال ۱۳۹۰، ۱۹۲ درصد افزایش داشته و به ۹۶ هزار میلیارد تومان رسیده است. هرچند کاهش درآمد ملی و رشد منفی اقتصادی آثار سو خود را در ابتدای دهه ۹۰ بر تسهیلات ارائه شده گذاشته است. جمع مبلغ تسهیلات اعطایی به مسکن و ساختمان در سال ۹۱  با منفی شدن رشد اقتصادی، ۲۱% کاهش یافت و در سال های ۹۲ و ۹۳ نیز کمتر از ۳۳ هزار میلیارد تومان که رکورد ثبت شده سال ۹۰ بوده، به این صنعت تزریق گردید. از سال ۱۳۹۴، تسهیلات اعطایی رشد ملموسی را تجربه می نماید و حتی ارزش دلاری آن نیز رشد قابل توجهی را به ثبت می رساند (۳۰% افزایش با رسیدن به ۱۲ میلیارد دلار).  براساس عملکرد ده ماهه سال ۱۳۹۶، انتظار می رود تسهیلات اعطایی سال ۹۶ معادل ۹۶ هزار میلیارد تومان یا ۲۵ میلیارد دلار  بوده باشد. با توجه به چشم انداز سیاسی پیش رو و احتمال اعمال مجدد برخی تحریم ها و بی ثباتی در بازار ارز، ممکن است تسهیلات تزریقی در ۱۳۹۷ حداقل بر مبنای ارزش دلاری دچار نقصان شده و نتواند مانند سال ۱۳۹۶ در تقاضای مسکن رشدی چشمگیر را ایجاد نماید.

چشم انداز

با توجه به تغییر در سیاست های ارزی پیش آمده و کلیه عواملی که به آن ها اشاره گردیده، “متراژ” انتظار دارد در سال جاری ، تعداد معاملات از رکورد سال ۹۶ کاهش جزئی را تجربه نماید اما به یمن وام مسکن از میانگین سال های اخیر یعنی ۱۵۰ هزار خرید و فروش بالاتر باقی بماند. با این حال، با توجه به اعمال سیاست های جدید ارزی و تلاش دولت در تک نرخی نمودن قیمت ارز، می توان پیش بینی نمود که میانگین قیمت هر مترمربع فضای مسکونی در تهران طی سال ۱۳۹۷ به ۶.۵ میلیون تومان افزایش یابد. “متراژ” برای ارزیابی دقیق تر از بازار مسکن، مطابق سال گذشته، تقاضای مصرفی و پیرو آن تغییرات تسهیلات اعطایی را پیوسته مورد رصد قرار خواهد داد. ضمن اینکه برنامه تک نرخی نمودن ارز و اجرای آن دیگر عامل مورد توجه “متراژ” برای برآورد تقاضای سرمایه گذاری مسکن می باشد. چگونگی اجرای سیاست مذکور ممکن است بتواند افقی تازه در بازار مسکن تهران بگشاید.