قطب‌نمای بازار مسکن ۹۷

منبع خبر: دنیای اقتصاد

کلمات کلیدی

بازار مسکن- معاملات ملکی- رونق بازار- تسهیلات دولتی- قیمت مسکن- ساخت وساز- اخبار اقتصادی

متن خبر

۳۰ صاحب‌نظر بخش مسکن با شرکت در نظرسنجی «دنیای اقتصاد»، چشم‌انداز بازار ملک در نیمسال اول ۹۷ را تصویر کردند. نتایج این نظرسنجی که زمستان سال گذشته برای پاسخ به ۸ پرسش کلیدی انجام شد، نشان می‌دهد از نگاه اکثریت مطلق کارشناسان اقتصاد مسکن، رونق معاملات خرید که اواخر ۹۶ در بازار مسکن شهر تهران شکل گرفت، در سال جدید نیز با شیب ملایم ادامه می‌یابد؛ به‌طوری‌که اقبال به خرید در همه گروه‌های ملکی تقویت می‌شود، اما نبض معاملات در واحدهای کوچک و متوسط بیش از «لوکس»‌ها و «بزرگ متراژ»‌ها خواهد بود. برآیند تحلیل‌هایی که شرکت‌کننده‌‌ها در نظرسنجی، درباره عوامل موثر بر تداوم رونق معاملات مصرفی به «دنیای اقتصاد» ارائه کردند، نشان می‌دهد همان‌طور که سال ۹۶ تغییرات کاهشی نرخ سود سپرده‌های بانکی توانست نقش موثری در شکل‌گیری تقاضای موثر از جمله خریدهای سرمایه‌ای در بازار ملک ایفا کند، در سال جدید نیز تحولات بازار پول بیشترین تاثیر را در جهت‌گیری بازار مسکن به همراه دارد. ۵۳ درصد نظردهنده‌ها، شرط تداوم رونق معاملات را «تسهیل شرایط دریافت وام خرید مسکن و رفع اشکالات موجود در وام‌دهی» معرفی کرده‌اند. اغلب کارشناسان درباره وضعیت قیمت مسکن نیز از بین ۴ گزینه، «افزایش قیمت حول‌وحوش تورم یا تا حدودی بیشتر از آن» را پیش‌بینی کرده‌اند.

۳۰ صاحب‌نظر اقتصادی و کارشناس مطرح در بخش مسکن و ساختمان با شرکت در نظرسنجی «دنیای‌اقتصاد»، چشم‌انداز بازار ملک در سال ۹۷ را تصویر کردند. این نظرسنجی زمستان سال گذشته بعد از بروز رونق در معاملات خرید آپارتمان در پایتخت انجام شد و شرکت‌کننده‌ها در آن، به مهم‌ترین پرسش‌هایی که در سال جدید برای طیف‌های مختلف فعال و حاضر در بازار مسکن مطرح است -یا به‌وجود می‌آید- پاسخ داده‌اند. پرسش‌ها و پاسخ‌ها در نظرسنجی، مربوط به بازار مسکن شهر تهران است و افق زمانی بررسی بازار نیز به نیم‌سال اول ۹۷ اختصاص دارد به‌طوری که صاحب‌نظران، چشم‌انداز بازار ملک در حوزه‌های «معاملات خرید» و همچنین «ساخت و ساز» را مورد تحلیل قرار داده‌اند. نتایج نظرسنجی «دنیای‌اقتصاد» در قالب ۳۰ نما از بازار مسکن ۹۷ نشان می‌دهد: طی دو فصل اول سال جدید، انتظار کارشناسی آن است که معاملات خرید مسکن در مسیر رونق پیش‌رود. ۷۳ درصد شرکت‌کننده‌ها در نظرسنجی در پاسخ به اینکه «نبض خرید و فروش واحدهای مسکونی در نیمه اول سال ۹۷ چگونه خواهد بود؟» اعلام کرده‌اند، معاملات آپارتمان‌ در بازار با شیب ملایم، روند افزایشی را طی خواهد کرد. آینده قیمت‌ها به‌عنوان مهم‌ترین پرسش در بازار ملک نیز یکی دیگر از محورهای هشت‌گانه این نظرسنجی است. از نگاه اکثریت کارشناسان (۷۷ درصد نظرات)، تورم مسکن در سال جدید برابر یا تا حدودی بیشتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود. ۲۰ درصد شرکت‌کننده‌ها در نظرسنجی، دامنه افزایش قیمت را تا ۲۵ درصد پیش‌بینی می‌کنند اما هیچ یک از کارشناسان در این نظرسنجی انتظار جهش شدید (رشد قیمت بیش از ۲۵ درصد) را ندارند.

تحلیل‌هایی که نخبگان بازار مسکن در جریان پاسخ به سوالات نظرسنجی به «دنیای‌اقتصاد» ارائه کردند، نشان می‌دهد: آنچه در اواخر سال گذشته و در جریان شکل‌گیری رونق معاملات ملک باعث رشد فروش واحدهای لوکس و بزرگ‌متراژ شد ورود نقدینگی‌های کلان به این بازار از مبدا سپرده‌های بانکی (تحت تاثیر بازگشت نرخ سود به سطح ۱۵ درصد) بوده است که به شکل خریدهای عمده زمین، واحدهای بزرگ و البته آپارتمان‌های کوچک و متوسط متراژ بروز کرد. تغییر کاهشی نرخ سود بانکی در نیمه پارسال، بر تحریک تقاضای مصرفی دارای سپرده‌های بانکی خرد نیز تاثیر قابل ملاحظه داشته است. اما وزن بالای خریدهای سرمایه‌ای ملک بر رشد قیمت مسکن در پایان سال ۹۶، نوعی هشدار به سیاست‌گذاران محسوب می‌شود که در ابتدای سال جدید از بابت تاثیر آنی تحولات نرخ بازدهی بازار رقیب مسکن (بازار پول)، باید مورد توجه مسولان قرار گیرد. این هشدار، به نوعی در نتایج نظرسنجی منعکس شده است به‌طوری که کارشناسان، از بین ۴ عامل احتمالی اثرگذار بر وضعیت بازار مسکن ۹۷، بیشترین رای را به گزینه «نرخ سود سپرده‌های بانکی» داده‌اند. اواخر سال گذشته فروش بخش لوکس بازار مسکن شهر تهران نیز با رشد مثبت همراه شد به‌طوری که دمای معاملات در مناطق بالاشهر تهران در برخی ماه‌ها از مناطق مصرفی فراتر رفت. ۷۰ درصد کارشناسان در نظرسنجی، وضعیت این بخش از بازار در نیمه اول امسال را رونق معاملات عنوان می‌کنند اما معتقدند شدت رونق آن کمتر از واحدهای مصرفی خواهد بود.  ۶۰ درصد صاحب‌نظران بخش مسکن معتقدند عمده معاملات خرید آپارتمان در سال جدید به ترتیب متوجه واحدهای ریزمتراژ و متوسط متراژ است و مناطق جنوبی و معمولی پایتخت نیز کانون خرید و فروش‌ها می‌شود.

اکثریت کارشناسان، ضامن رونق معاملات مسکن در بهار و تابستان ۹۷ را «اصلاح فرآیند فعلی پرداخت تسهیلات خرید مسکن» معرفی کرده‌اند. از نگاه ۵۳ درصد شرکت‌کننده‌ها در نظرسنجی، در صورتی که طول دوره انتظار برای دریافت وام یکم و همچنین اقساط ماهانه وام اوراق کاهش پیدا کند، دامنه پوشش مالی متقاضیان به لحاظ تعداد وام‌گیرنده‌ها از این محل افزایش خواهد یافت. کنترل انتظارات تورمی نیز ابزار دیگر تضمین‌کننده رونق معاملات مصرفی است که به شکل غیرمستقیم باعث کاهش تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی در بازار ملک و در نتیجه جلوگیری از افزایش قیمت مسکن خواهد شد. در این نظرسنجی، ۱۳ درصد افراد شرط رونق معاملات مصرفی مسکن را «پایان محرومیت از تسهیلات لیزینگ» اعلام کردند. آینده سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی –ساخت و ساز مسکونی- نیز پرسش دیگر این نظرسنجی است که ۶۰ درصد کارشناسان، وضعیت آپارتمان‌سازی طی ماه‌های آتی را مشابه سال گذشته توصیف کرده‌اند. سال گذشته، تیراژ ساخت و ساز بعد از یک دوره سه ساله رشد منفی، افزایش پیدا کرد و سازنده‌ها وارد بازار شدند. پاسخ اکثریت کارشناسان به این پرسش نشان می‌دهد در نیمه اول سال جدید ساخت و ساز کماکان وضعیت پیش‌رونق را تجربه می‌کند. آخرین پرسش در نظرسنجی، به فرجام طرح ملی بازآفرینی شهری –برنامه ساخت ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده- مربوط است. این برنامه اواخر سال گذشته با فرمان رئیس‌جمهوری استارت خورد اما کارشناسان به آینده این طرح خوش‌بین نیستند. گزینه «ناکامی در اجرا به‌خاطر عدم همراهی بانک‌ها در پرداخت تسهیلات نوسازی»، بیشترین رای را در مقایسه با گزینه‌های دیگر در نظرسنجی به‌دست آورده است که از مسیر سخت و پر پیچ و خم دولت و سرمایه‌گذاران بافت فرسوده در سال جدید حکایت دارد.